判断のしかた2026年10月25日約6分で読めます
「ベランダの床がひび割れてきたので、防水をやり直したい」 「物干しの下だけ水が溜まるので直したい」。
マンションにお住まいの方からこうしたご相談をいただいたとき、 当社がまずお願いするのは「管理規約を見せていただけますか」です。
工事を渋っているのではありません。ベランダは、毎日使っていても、多くの場合「自分のもの」ではないからです。
バルコニーは、多くの管理規約で「共用部分」です
分譲マンションは、専有部分（住戸の中）と共用部分（建物全体のもの）に分かれています。 バルコニーやベランダは、多くの管理規約で共用部分として扱われ、 その住戸の方に「専用使用権」が与えられているという形になっています。
「専用で使える」と「自分のもの」は違います
専用使用権は、その場所を自分だけで使ってよい権利です。作り変えてよい権利ではありません。だから、防水層をやり直す・床を貼る・手すりを交換するといった工事は、 お住まいの方の判断だけでは進められないことになります。 🔴 ただし実際の線引きは、そのマンションの管理規約で決まります。「よそはこうだから」は通用しません。必ずご自分の規約を見てください。
なぜ共用部分にしてあるのか
- 避難のときに通る場所だから … 隣との間の仕切り板は、割って逃げるためのものです。物を置いて塞ぐと、非常時に人が通れません
- 建物全体の防水につながっているから … ベランダの防水層は、外壁や下の階と連続しています。1戸だけ違う工法でやり直すと、取り合いで漏れます
- 見た目がそろわなくなるから … 手すりやサッシを1戸だけ変えると、外観が崩れます
では、どこからが専有部分なのか
| 場所 | 多くの規約での扱い |
|---|---|
| 住戸の中の床・壁の仕上げ・内装 | 専有部分。原則ご自由に（ただし工事の届出は要ることが多い） |
| バルコニー・ベランダの床と手すり | 共用部分（専用使用権つき） |
| 玄関ドア | 枠と外側は共用、内側の塗装は専有、という分け方が多く見られます |
| 窓ガラス・サッシ | 共用部分として扱われることが多い場所です |
| 給排水管 | 住戸の中の枝管は専有、縦管は共用、という分け方が一般的です |
🔴 この表は「よくある形」です。断定ではありません。同じ言葉でも、マンションごとに線の引き方が違います。
進め方 ── 順番を間違えると、やり直しになります
| 順 | やること |
|---|---|
| ① | 管理規約と、使用細則を見る。「専有部分の範囲」「工事の届出」の項を探します |
| ② | 管理会社・管理組合に相談する。申請の様式が決まっていることがほとんどです |
| ③ | 大規模修繕の予定を確かめる。🎯 下記。ここがいちばん効きます |
| ④ | 承認を得てから、工事の日程を決める（搬入経路・作業時間・騒音の制限も確かめます） |
🎯 ③ を先に確かめてください
バルコニーの防水は、大規模修繕で管理組合がまとめてやり直すのが一般的です。来年に予定が入っているなら、いま個別に費用を出す意味はほとんどありません。 逆に、「あと5年先」なら、傷みの程度によっては応急の手当てが要ります。当社がご相談を受けたとき、必ず最初にお尋ねするのがここです。
戸建てなら、ご自由に直せます
ここまではマンションの話です。戸建てのベランダ・バルコニー・屋上は、持ち主の判断で直せます。防水のやり直し、手すりの交換、物干しの移設、どれもご相談ください。
見るところは屋上防水と同じです。排水口が詰まっていないか、 雨のあと水たまりが残らないか、立ち上がりの端が浮いていないか。
当社は、マンションの現場から来た会社です
当社は関東で、マンション新築の内装工事（二重床・木巾木）を続けてきました。東京都墨田区・杉並区、千葉県船橋市、埼玉県さいたま市北区・久喜市、神奈川県横須賀市。管理組合や元請けと段取りを合わせながら工事を進めることに慣れています。
「これは管理組合に出す話ですね」「これはお住まいの方の判断で進められます」。まずその仕分けからお手伝いします。千葉県柏市と茨城県取手市に営業所があります。現地調査とお見積りは無料です。